О компании Услуги компании Клиенты и проекты Отрасли Geneva Group International Карьера Пресс-центр Контакты

Классификация инвестиционного договора и закон о размещении заказов

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

В статье "Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность" (см. N 12, 2012) говорилось о возможной классификации инвестиционного договора, заключенного в соответствии с Законом об инвестиционной деятельности , в качестве договора простого товарищества (совместной деятельности). Такая правовая природа инвестиционных договоров была установлена арбитражными судами по нескольким делам между коммерческими организациями и городской администрацией (в частности, Правительством Москвы) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства. При этом суды, признавая инвестиционные договоры в качестве договоров совместной деятельности, отмечали, что это не противоречит нормам ГК РФ, согласно которым договор о совместной деятельности возможен, когда одна из сторон, являясь коммерческой организацией, заключает его для получения прибыли, а другая сторона (администрация города или некоммерческая организация) участвует в этом договоре для достижения иного полезного эффекта.

Напомним, что инвестиционный договор не обладает самостоятельной правовой природой. Пленум ВАС в 2011 г. постановил, что арбитражным судам при рассмотрении дел, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу таких договоров и разрешать возникший спор по правилам гл. 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" ГК РФ и т.д.

Также отметим, что согласно ст. 431 ГК РФ, определяя правовую природу инвестиционного договора, нужно принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а также сопоставлять их с другими условиями договора и его смыслом в целом.

Сегодня мы рассмотрим вопрос о применимости к инвестиционным договорам норм Закона N 94-ФЗ, так как несоблюдение данного Закона может повлечь признание подписанного договора недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Кроме того, мы попытаемся ответить на вопрос о возможной классификации инвестиционных договоров в качестве агентских и договоров подряда.

Анализируя данные проблемы, мы будем рассматривать свежие решения арбитражных судов за 2012 г.


Судебная практика о применении норм

Закона о размещении заказов. Позиция ВАС

У специалистов по юриспруденции до недавнего времени не было единого мнения по вопросу о том, какие виды сделок подлежат регулированию Законом N 94-ФЗ. Одни говорили, что согласно ч. 1 ст. 1 этого Закона он регулирует только три вида сделок: поставку товаров, подряд и возмездное оказание услуг. Другие утверждали, что государственные учреждения должны в обязательном порядке руководствоваться Законом о размещении заказов при заключении любых сделок за счет бюджетных средств.

Позиция последних выглядела гораздо убедительнее, так как была подкреплена достаточно свежими судебными решениями, где судьи отмечали, что названный Закон регулирует любые сделки, которые заключают госучреждения и которые направлены на удовлетворение государственных или муниципальных нужд за счет бюджетных средств, в том числе и приобретение недвижимости, которая будет создана в дальнейшем (Постановления ФАС ЦО от 03.08.2012 по делу N А23-4680/2011, ФАС МО от 03.02.2012 по делу N А40-8156/11-2-72).

Обратите внимание! Из такой трактовки Закона N 94-ФЗ следует, что инвестиционные строительные контракты с городом также должны были заключаться с учетом процедур, указанных в Законе, то есть путем проведения торгов.

Что же получается? Если инвестиционный контракт с городом заключен без соблюдения процедур Закона N 94-ФЗ, то это означает, что такой контракт можно считать недействительным? Ведь в ст. 168 ГК РФ прямо говорится, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. А ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Долгожданный ответ на этот вопрос пришел от ВАС, который 17.11.2012 на своем официальном сайте опубликовал Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5128/12 и однозначно указал в нем, что действием Закона N 94-ФЗ охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг.

В этом Постановлении ВАС рассматривал спор между Федеральной антимонопольной службой (при поддержке Счетной палаты) и Отделением Пенсионного фонда по г. Москве и Московской области, которое купило здание без проведения торгов, так как полагало, что Закон N 94-ФЗ не распространяется на отношения по купле-продаже недвижимости.

Антимонопольная служба, полагая, что покупка здания учреждением должна была осуществляться с учетом требований Закона N 94-ФЗ, привлекла Отделение ПФР к административной ответственности, а последнее оспорило это в судебном порядке. Позицию ФАС поддержала Счетная палата.

Нижестоящие суды решали дело по-разному. Наконец оно поступило в ВАС, и тот принял его на рассмотрение в связи с отсутствием единообразной арбитражной практики по данному вопросу. Рассмотрев дело, ВАС постановил, что Закон N 94-ФЗ регулирует лишь три вида сделок: поставку товаров, подряд и возмездное оказание услуг и не распространяется на сделки по купле-продаже недвижимости.

К сведению! ВАС указал на возможность пересмотра по новым обстоятельствам уже вступивших ранее в законную силу судебных решений по делам со схожими фактическими обстоятельствами, если такие решения были приняты на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием, содержащимся в этом Постановлении.

А теперь самое время еще раз напомнить, что согласно Постановлению Пленума ВАС РФ N 54 инвестиционный контракт по финансированию строительства недвижимости не обладает самостоятельной правовой природой и подлежит правовой классификации в соответствии с главами ГК РФ: "Купля-продажа", "Подряд", "Простое товарищество" и т.д.

Таким образом, учитывая вышеизложенные правовые позиции ВАС, можно сделать следующие важные выводы. Во-первых, если инвестиционный договор с госучреждением подлежит правовой классификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то нормы Закона N 94-ФЗ на него не распространяются. Во-вторых, если инвестиционный договор с госучреждением подлежит правовой классификации как договор простого товарищества, нормы Закона N 94-ФЗ к нему также не применяются. Наконец, если инвестиционный договор с госучреждением подлежит правовой классификации как договор подряда, при его заключении необходимо соблюдать требования Закона N 94-ФЗ.


Агентский договор

Как быть, если фирма и госучреждение заключили агентский договор по финансированию строительства будущей недвижимости? При этом неважно, называется он инвестиционным или агентским, главное, чтобы он содержал в себе основные положения и условия, предусмотренные гл. 52 "Агентирование" ГК РФ. Ведь названная глава ГК РФ разрешает возлагать на агента обязанность выполнения для принципала юридических и иных действий, причем их перечень законодательством не ограничен, а это вроде бы позволяет использовать его для передачи функций заказчика по строительству объекта.

Действительно, возможность использования агентского договора при строительстве ранее неоднократно подтверждали арбитражные суды, например, в Постановлениях:

- ФАС ВВО от 05.03.2007 по делу N А43-6002/2006-3-137 (совершение агентом за вознаграждение по поручению от имени и за счет заказчика юридических и иных действий, связанных с реализацией инвестиционного проекта по строительству жилого дома);

- ФАС МО от 15.02.2007 по делу N А41-К2-4511/06 (передача функций заказчика по реализации инвестиционного проекта по строительству торгового центра);

- ФАС МО от 16.01.2007 по делу N А41-К1-14200/06 (осуществление функций заказчика-застройщика при строительстве объектов газификации);

- ФАС ЦО от 19.10.2006 по делу N А08-418/05-7-20 (привлечение подрядчиков для строительства, ремонта и реконструкции зданий и сооружений птицефабрик).

Но, как показывает практика, позиция арбитражных судей может изменяться с течением времени. А как обстоят дела на сегодняшний день? Посмотрим, что думает по этому поводу ВАС.

Прежде чем рассматривать очередное постановление Президиума ВАС, нелишне напомнить некоторые правовые особенности агентского договора. Дело в том, что согласно ст. 1011 ГК РФ к агентским договорам применяются правила о договорах поручения и комиссии.

Так, в силу ст. 1001 ГК РФ комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения также возместить комиссионеру суммы, израсходованные им на исполнение комиссионного поручения (правомерность применения данной нормы к агентским договорам многократно подтверждена арбитражной практикой).

А согласно ч. 2 ст. 1002 ГК РФ в случае объявления комиссионера (агента) несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента (принципала) во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту (принципалу). На правомерность применения данной нормы к агентским договорам указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.07.2002 N 68. Там же говорится, что это происходит в силу прямого указания закона и не требует заключения специального соглашения между комиссионером (агентом) и комитентом (принципалом), а также их согласия и согласия третьих лиц.

Теперь рассмотрим Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 N 1456/12 по делу N А41-44375/10, где изложен спор между коммерческой организацией и администрацией подмосковного города по взысканию не компенсированных из муниципального бюджета затрат, понесенных коммерческой фирмой по контрактам на проведение проектно-изыскательских работ, капитального ремонта и технического переоснащения дворца культуры.

Коммерческая фирма, квалифицировав заключенные контракты как агентские договоры, построенные по модели договора комиссии, и основываясь на положениях ст. 1001 ГК РФ, обратилась в суд с иском о взыскании с администрации как комитента расходов, понесенных ею при исполнении комиссионного поручения.

Судами было установлено, что согласно заключенным контрактам работы должны были финансироваться за счет средств бюджета муниципального образования. При временном отсутствии бюджетных средств финансирование могло осуществляться фирмой с последующим возмещением понесенных затрат из бюджета. Окончательный расчет с фирмой должен был производиться в соответствии с окончательной стоимостью капитального ремонта, сформированной после их выполнения. Стоимость услуг фирмы была определена в размере 1,6% от стоимости работ, выполненных подрядчиками.

Суды сочли, что администрация как комитент обязана возместить фирме денежные средства, которые та понесла в связи с исполнением комиссионного поручения.

Примечание. В соответствии с п. 1 ст. 990 ГК РФ предметом договора комиссии является деятельность комиссионера, направленная на заключение сделки (сделок). Соответственно, достижение определенного результата в рамках исполнения сделок, совершенных на основании комиссионного поручения, не входит в круг обязательств комиссионера (Постановление Президиума ВАС РФ N 1456/12).

Президиум ВАС по заявлению администрации города рассмотрел данное дело в порядке надзора, отменил решения нижестоящих арбитражных судов и направил дело на новое рассмотрение, указав, что правоотношения по спорным контрактам были неправильно квалифицированы нижестоящими судами.

При этом Президиум ВАС отметил, что в соответствии с заключенными контрактами фирма обязалась не только осуществить выбор подрядчика и заключить с ним договор на выполнение работ по проектированию, капитальному ремонту и техническому переоснащению объекта, но и в дальнейшем обеспечить выполнение работ. Также фирма была обязана осуществлять контроль и технический надзор за проводимыми работами, их объемом и качеством и сроками их выполнения, проводить проверку применяемых конструкций, материалов и оборудования на предмет их соответствия проектной документации и требованиям строительных норм и правил, осуществлять окончательную и промежуточную приемку работ.

Президиум сделал вывод: из условий контрактов следует, что фирма приняла на себя обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику и таким образом, организуя выполнение работ с привлечением третьих лиц, выступила в качестве генерального подрядчика. Отграничение комиссии от подряда заключается в том, что комиссия имеет своим предметом совершение одних лишь юридических действий и среди них именно сделок, в то время как подряд направлен на совершение действий фактических, призванных непосредственно обеспечить определенный материальный результат.

Обратите внимание! Из данной позиции ВАС следует, что договоры по организации и финансированию строительства, которые раньше вполне могли рассматриваться как агентские, могут быть сегодня переквалифицированы судами как договоры подряда, к которым применяются нормы Закона N 94-ФЗ (!). Не менее важно, что налогообложение посреднических договоров и договоров подряда имеет принципиальные различия. Поступившие по посредническому договору суммы не облагаются у посредника НДС и не учитываются им при расчете налога на прибыль. А по договору строительного подряда все иначе.


Источник: Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

Андрей Ростошинский , Ведущий аудитор, 11.01.2013

Андрей Ростошинский

Андрей Ростошинский

Ведущий аудитор

Другие публикации автора

Бухгалтерский учет у лизингополучателя и некоторые особенности лизинга

Оплата третьим лицам. Стоит ли бухгалтеру идти на такой шаг?

Дивиденд платежом красен

Предельно допустимую величину контролируемой задолженности и проценты по ней для целей налогообложения нужно исчислять за каждый квартал в отдельности, а не в целом за год

Андрей Ростошинский, ведущий аудитор АКГ "ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ" о процентах по кредитам в журнале "Главбух"

Передача имущества при расторжении инвестиционного контракта облагается НДС

Транзитные поступления товара расценены ИФНС и судом как завышение покупной цены

Не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимостью

Возникновение прав собственности при новом строительстве по инвестиционному контракту с городом и госучреждением

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Контактное лицо

Пашкевич Александра

Пашкевич Александра

Маркетолог +7 (495) 740 16 01 pashkevich@delprof.ru

Подписаться на новости

Заполняя форму, Вы принимаете условия Политики в области персональных данных

Заполните краткую форму для получения коммерческого предложения

Представьтесь, пожалуйста *

Ваш e-mail *

Ваш телефон

Введите текст сообщения *

Защитный код *

Заполняя форму, Вы принимаете условия Политики в области персональных данных

Заказ обратного звонка

Заполняя форму, Вы принимаете условия Политики в области персональных данных

Обратная связь

Проверочный код второй раз

Представьтесь, пожалуйста
 
Ваш e-mail *
 
Введите текст сообщения *  
   
Защитный код *
 
  Отправить

Авторизация