<p><font face="Arial">Журнал «Банковское обозрение» в статье «Государство нам строить и жить помогает?» поднял тему ипотечного кредитования в условиях кризиса. Издание обратилось к <b>Директору Департамента правового и налогового консалтинга Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI)</b> с просьбой прокомментировать текущее снижение спроса на ипотеку, оценить эффективность госпрограммы субсидирования и дать прогноз по рынку по итогам 2015 года.</font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">1. Можно ли утверждать, что одна из причин снижение спроса на ипотеку - уменьшение количества потенциальных заемщиков? Почти все кто хотел и мог себе это позволить, уже взяли кредиты на покупку жилья. Ведь средний срок жизни ипотечного кредита 15 лет. Маловероятно, что человек взяв один кредит, в течение этого срока, будет брать второй, а тем более третий. По статистике в течение этих 15 лет он 2-3 раза может выйти на просрочку 90+, правда, с высокой вероятностью восстановления. Или на рынке достаточно тех, кто, условно говоря, при снижении ставки на 3-4 п.п. или стоимости квартиры на 20% будут брать кредиты?</font></b></p>
<p><font face="Arial">Основные причины снижения спроса на ипотеку – опережающий по сравнению с доходами населения рост цен на недвижимость и нарастание кризисных тенденций в экономике, спровоцировавших, с одной стороны, рост ставок по кредитам в целом и ипотечным в том числе, с другой стороны, снижение платежеспособности населения под давлением инфляции. </font></p>
<p><font face="Arial">При этом ряд заемщиков, которым посчастливилось погасить ипотечный кредит досрочно (пик ипотечного спроса пришелся на 2007 год), «затаились» и не стремятся в текущих рыночных условиях прибегать к новым займам, формируя, тем не менее, отложенный спрос. </font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">2. Существует мнение, что если бы в марте 2015 года не была запущена госпрограмма субсидирования ипотеки, то рынок, условно говоря, «умер». По вашему мнению, что еще может поддержать рост ипотечного рынка в 2015 году? Ведь у госпрограммы есть два существенных недостатка. Первый - ее действия распространяются только на рынок первичного жилья. Второй - количество тех, кто сможет ее воспользоваться, ограничено. Например, человек не сможет купить квартиру выше определенной стоимости.</font></b></p>
<p><font face="Arial">Говорить о поддержке роста ипотечного рынка в 2015 году не приходится. Скорее всего, рынок в целом «сожмется», при этом степень сжатия за счет различных факторов по первичному и вторичному рынку будет неодинакова.</font></p>
<p><font face="Arial">Что касается отсутствия роста по рынку в целом, здесь достаточно обратиться к статистике: по данным Росреестра, в июне 2015 года на рынке жилой недвижимости Москвы (без разделения на сегменты) зарегистрировано 2 790 ипотечных сделок, что на 20% меньше по сравнению с аналогичным показателем годом ранее. </font></p>
<p><font face="Arial">Что касается отдельных сегментов, вторичный рынок недвижимости проседает больше первичного. По оценкам, сегодня на вторичном рынке жилья с привлечением ипотеки происходит не более 20% сделок, в то время как в 2014 году этот показатель достигал 45%. </font></p>
<p><font face="Arial">Поддержку теплящемуся спросу на ипотеку на первичном рынке жилой недвижимости продолжает и до конца 2015 года продолжит оказывать государственная программа субсидирования ипотечной ставки на уровне 12%, запущенная весной 2015 года. Именно эта программа в условиях высоких ставок по ипотеке на «вторичку», завязанных на ключевую ставку ЦБ РФ, первоначально оттянула на себя весь платежеспособный спрос из сегмента вторничной недвижимости (по итогам первого полугодия 2015 года спрос на ипотеку для целей приобретения «вторички» сократился на 30-50% г/г).</font></p>
<p><font face="Arial">Восстановить ипотечный спрос на вторичную недвижимость не позволит даже снижение ключевой ставки до 11% с 3 августа 2015 года. На сегодняшний день четыре крупнейших по объемам выдачи ипотечных кредитов банка предлагают для вторичного рынка ставки на уровне 13-14%, и снижение до 12% вслед за ключевой ставкой выглядит недостаточным. Недостаточны и банковские программы лояльности – в условиях очевидного» перегрева» вторичного рынка.</font></p>
<p><font face="Arial">Так, сегодня «вторичка», не давая сталь же сильного, как «первичка», инвестиционного прироста, требует существенно более крупного бюджета. Продавцы на рынке вторичной недвижимости не торопятся снижать цены на продаваемые объекты, ориентируясь на докризисные уровни. По итогам второго квартала цены на объекты вторичного рынка жилой недвижимости в Москве снизились всего на 0,5%. </font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">3. По вашему мнению, будет ли рост рынка ипотечного кредитования в сегментах первичного и вторичного жилья по итогам 2015 года по сравнению с 2014 годом? Я специально разделил рынок на два сегмента, т.к. на первый из них существенное влияние оказывает госпрограмма субсидирования ипотеки. Когда объем ипотечного рынка достигнет тог же размера, что был в 2014 году?</font></b></p>
<p><font face="Arial">На наш взгляд, в целом рынок ипотеки в России по итогам 2015 года «сожмется» на 20-30% по сравнению с 2014 годом. При этом сокращение в большей степени затронет ипотечный спрос на вторичную недвижимость (до 50%) и в меньшей – на первичную (около 10%).</font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">Источник: Пресс-служба АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), журнал «Банковское обозрение»</font></b></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">1. Можно ли утверждать, что одна из причин снижение спроса на ипотеку - уменьшение количества потенциальных заемщиков? Почти все кто хотел и мог себе это позволить, уже взяли кредиты на покупку жилья. Ведь средний срок жизни ипотечного кредита 15 лет. Маловероятно, что человек взяв один кредит, в течение этого срока, будет брать второй, а тем более третий. По статистике в течение этих 15 лет он 2-3 раза может выйти на просрочку 90+, правда, с высокой вероятностью восстановления. Или на рынке достаточно тех, кто, условно говоря, при снижении ставки на 3-4 п.п. или стоимости квартиры на 20% будут брать кредиты?</font></b></p>
<p><font face="Arial">Основные причины снижения спроса на ипотеку – опережающий по сравнению с доходами населения рост цен на недвижимость и нарастание кризисных тенденций в экономике, спровоцировавших, с одной стороны, рост ставок по кредитам в целом и ипотечным в том числе, с другой стороны, снижение платежеспособности населения под давлением инфляции. </font></p>
<p><font face="Arial">При этом ряд заемщиков, которым посчастливилось погасить ипотечный кредит досрочно (пик ипотечного спроса пришелся на 2007 год), «затаились» и не стремятся в текущих рыночных условиях прибегать к новым займам, формируя, тем не менее, отложенный спрос. </font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">2. Существует мнение, что если бы в марте 2015 года не была запущена госпрограмма субсидирования ипотеки, то рынок, условно говоря, «умер». По вашему мнению, что еще может поддержать рост ипотечного рынка в 2015 году? Ведь у госпрограммы есть два существенных недостатка. Первый - ее действия распространяются только на рынок первичного жилья. Второй - количество тех, кто сможет ее воспользоваться, ограничено. Например, человек не сможет купить квартиру выше определенной стоимости.</font></b></p>
<p><font face="Arial">Говорить о поддержке роста ипотечного рынка в 2015 году не приходится. Скорее всего, рынок в целом «сожмется», при этом степень сжатия за счет различных факторов по первичному и вторичному рынку будет неодинакова.</font></p>
<p><font face="Arial">Что касается отсутствия роста по рынку в целом, здесь достаточно обратиться к статистике: по данным Росреестра, в июне 2015 года на рынке жилой недвижимости Москвы (без разделения на сегменты) зарегистрировано 2 790 ипотечных сделок, что на 20% меньше по сравнению с аналогичным показателем годом ранее. </font></p>
<p><font face="Arial">Что касается отдельных сегментов, вторичный рынок недвижимости проседает больше первичного. По оценкам, сегодня на вторичном рынке жилья с привлечением ипотеки происходит не более 20% сделок, в то время как в 2014 году этот показатель достигал 45%. </font></p>
<p><font face="Arial">Поддержку теплящемуся спросу на ипотеку на первичном рынке жилой недвижимости продолжает и до конца 2015 года продолжит оказывать государственная программа субсидирования ипотечной ставки на уровне 12%, запущенная весной 2015 года. Именно эта программа в условиях высоких ставок по ипотеке на «вторичку», завязанных на ключевую ставку ЦБ РФ, первоначально оттянула на себя весь платежеспособный спрос из сегмента вторничной недвижимости (по итогам первого полугодия 2015 года спрос на ипотеку для целей приобретения «вторички» сократился на 30-50% г/г).</font></p>
<p><font face="Arial">Восстановить ипотечный спрос на вторичную недвижимость не позволит даже снижение ключевой ставки до 11% с 3 августа 2015 года. На сегодняшний день четыре крупнейших по объемам выдачи ипотечных кредитов банка предлагают для вторичного рынка ставки на уровне 13-14%, и снижение до 12% вслед за ключевой ставкой выглядит недостаточным. Недостаточны и банковские программы лояльности – в условиях очевидного» перегрева» вторичного рынка.</font></p>
<p><font face="Arial">Так, сегодня «вторичка», не давая сталь же сильного, как «первичка», инвестиционного прироста, требует существенно более крупного бюджета. Продавцы на рынке вторичной недвижимости не торопятся снижать цены на продаваемые объекты, ориентируясь на докризисные уровни. По итогам второго квартала цены на объекты вторичного рынка жилой недвижимости в Москве снизились всего на 0,5%. </font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">3. По вашему мнению, будет ли рост рынка ипотечного кредитования в сегментах первичного и вторичного жилья по итогам 2015 года по сравнению с 2014 годом? Я специально разделил рынок на два сегмента, т.к. на первый из них существенное влияние оказывает госпрограмма субсидирования ипотеки. Когда объем ипотечного рынка достигнет тог же размера, что был в 2014 году?</font></b></p>
<p><font face="Arial">На наш взгляд, в целом рынок ипотеки в России по итогам 2015 года «сожмется» на 20-30% по сравнению с 2014 годом. При этом сокращение в большей степени затронет ипотечный спрос на вторичную недвижимость (до 50%) и в меньшей – на первичную (около 10%).</font></p>
<p><font face="Arial">
<br />
</font></p>
<p> </p>
<p><b><font face="Arial">Источник: Пресс-служба АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), журнал «Банковское обозрение»</font></b></p>
Автор материала
Комментарий эксперта
Если вы – представитель СМИ и вам требуется комментарий эксперта, пожалуйста заполните форму.
