О компании Услуги компании Клиенты и проекты Отрасли Карьера Пресс-центр Контакты

В какой момент застройщик на УСН будет рассчитывать финансовый результат как свою экономию?

Журнал «Финансовый директор»

Редакция журнала «Финансовый директор» обратилась к экспертам Группы с вопросом от читателя журнала:  в какой момент застройщик, применяющий УСН, определяет финансовый результат как свою экономию - на момент ввода дома в эксплуатацию или на момент окончательного погашения долгов перед подрядными организациями, учитывая, что по некоторым договорам долевого участия предполагается рассрочка платежа? На вопрос ответила Лалуева Элла, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI)

Положения Закона N 214-ФЗ допускают два способа внесения денежных средств участниками долевого участия в строительстве. Пунктом 3 ст. 5 Закона установлено: уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Другими словами, договор может быть оплачен единовременно, путем внесения одного платежа или посредством периодического внесения платежей.

Вместе с тем, в силу ч. 2 ст. 12 Закона N 214-ФЗ где указано, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию у организации-застройщика существуют разные варианты учета имущества, в зависимости от стадий его оплаты по договорам долевого участия:

1. Квартиры полностью оплачены по ДДУ до ввода в эксплуатацию дома и могут быть переданы в собственность участникам ДДУ. Тогда согласно разъяснениям Минфина России в целях налогообложения по УСН доход застройщика в виде экономии затрат на строительство объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве определяется на дату окончания строительства (Письма Минфина России от 15.09.2014 N 03-11-09/45958, от 29.04.2013 N 03-11-06/2/14986, от 19.03.2013 N 03-11-06/2/8421, от 20.01.2012 N 03-11-06/2/7, от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109, а также Письмо ФНС России от 12.08.2014 N АС-4-3/15800@). Вместе с тем в перечисленных Письмах контролирующие органы исходили из того, что денежные средства от дольщиков получены до передачи объектов недвижимости дольщикам.

2. Часть квартир не была реализована в рамках договоров ДДУ (привлечены денежные средства инвесторов или застройщика). Тогда данное имущество приходуется в качестве товара и реализуется застройщиком в рамках договоров купли-продажи недвижимости. (Письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02)

3. Часть квартир не полностью оплачена по ДДУ. В этом случае застройщик вправе переквалифицировать ДДУ в договор предварительной купли-продажи недвижимого имущества, тогда все платежи, поступившие в рамках ДДУ, учитываются в качестве аванса и включаются в налоговую базу по УСН, также как и последующие платежи, но уже в раках договора предварительной купли-продажи недвижимости.

Однако наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. Указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (Постановление АС МО от 31.05.2017 по делу N А40-132425/16). С учетом того что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критериями основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который несет в себе платежную функцию.

Физическое лицо вправе расплатиться векселем, если этот способ оплаты указан в договоре.

Однако, при использовании покупателем в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги), имущественные права векселя датой получения доходов у налогоплательщика признается дата оплаты векселя (день поступления денежных средств от векселедателя либо иного обязанного по указанному векселю лица) или день передачи налогоплательщиком указанного векселя по индоссаменту третьему лицу. (абз. 2 п. 1 ст. 346.17 НК РФ)

Элла Лалуева, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» , 03.11.2017

Контактное лицо

Пашкевич Александра

Пашкевич Александра

Маркетолог +7 (495) 740 16 01 pashkevich@delprof.ru

Подписаться на новости

Заполняя форму, Вы принимаете условия Политики в области персональных данных

Заполните краткую форму для получения коммерческого предложения

Представьтесь, пожалуйста *

Ваш e-mail *

Ваш телефон

Введите текст сообщения *

Защитный код *

Заполняя форму, Вы принимаете условия Политики в области персональных данных

Заказ обратного звонка

Заполняя форму, Вы принимаете условия Политики в области персональных данных

Обратная связь

Проверочный код второй раз

Представьтесь, пожалуйста
 
Ваш e-mail *
 
Введите текст сообщения *  
   
Защитный код *
 
  Отправить

Авторизация